Investeren in residentieel vastgoed is voor velen een aantrekkelijke manier om vermogen op te bouwen en passief inkomen te genereren. Maar wat is nu een goed rendement en waar moet je op letten bij het doen van een investering? Hieronder nemen we je mee in de belangrijkste aandachtspunten en ratio’s die je helpen te bepalen of je een slimme investering doet.
Wat is een goed rendement?
Het rendement op residentieel vastgoed kan variëren afhankelijk van locatie, marktomstandigheden en type vastgoed. Over het algemeen worden de volgende richtlijnen gehanteerd:
- Bruto rendement: Dit is het rendement voordat kosten zijn afgetrokken, zoals onderhoud, belastingen en verzekeringen. Een bruto rendement tussen de 6% en 10% wordt als aantrekkelijk beschouwd.
- Netto rendement: Na aftrek van kosten kom je uit bij het netto rendement. Een netto rendement van 4% tot 6% is doorgaans goed. Dit is het echte rendement dat je overhoudt na alle operationele kosten.
De hoogte van het gewenste rendement hangt ook af van je risicobereidheid en de alternatieve investeringen die je overweegt. Vastgoed wordt vaak gezien als een stabiele investering, maar je moet rekening houden met verschillende factoren die je rendement kunnen beïnvloeden.
Belangrijkste aandachtspunten bij vastgoedinvesteringen
Een vastgoedinvestering is niet zonder risico’s. Er zijn een aantal cruciale punten waar je goed op moet letten om een succes van je investering te maken:
- Locatie is alles
De locatie van het vastgoed bepaalt grotendeels het rendement. Een woning in een gewilde buurt, dicht bij voorzieningen zoals scholen, winkels en openbaar vervoer, zal waarschijnlijk hogere huurinkomsten genereren en de waarde stijgt vaak sneller. Bovendien zorgt een hoge vraag naar huurwoningen voor minder kans op leegstand. - De huurmarkt begrijpen
Doe onderzoek naar de huurmarkt. Wat is de gemiddelde huurprijs in de buurt en hoe ontwikkelt deze zich? Stijgende huurprijzen zijn natuurlijk gunstig, maar je moet ook rekening houden met de regelgeving omtrent huurprijsbescherming en mogelijke veranderingen hierin. Denk bijvoorbeeld ook aan de nieuwe eisen omtrent verhuurvergunningen aan de Costa Blanca. Gelden er specifieke eisen bij de aanvraag van de verhuurvergunning? Wordt in de regio een verhuurvergunning afgegeven? Relevante vragen om vooraf zekerheid over te verkrijgen. - Kosten en belastingen goed inschatten
Veel beginnende vastgoedinvesteerders onderschatten de kosten die bij het bezit van een woning komen kijken. Naast hypotheeklasten moet je rekening houden met onderhoud, verzekeringen, onroerendgoedbelasting en mogelijk beheerkosten als je het pand niet zelf wilt beheren. - Financiering en rentestand
De wijze waarop je de aankoop financiert, speelt een belangrijke rol in je netto rendement. Een lage rente kan je maandlasten aanzienlijk verlagen, waardoor je meer overhoudt. Zorg ervoor dat je verschillende financieringsopties vergelijkt en kiest voor een lening die past bij je lange-termijn strategie. - Wet- en regelgeving
Houd rekening met lokale huurwetten en bouwvoorschriften. Dit kan de mate waarin je huur kunt verhogen of verbouwingen kunt uitvoeren beperken. Ook kunnen bepaalde belastingvoordelen of aftrekposten een rol spelen bij het optimaliseren van je rendement.
Ratio’s om te bepalen of een investering slim is
Om goed te kunnen beoordelen of een vastgoedinvestering rendabel is, kun je gebruik maken van een aantal financiële ratio’s:
- Cap Rate (Capitalization Rate): deze ratio laat het rendement zien zonder rekening te houden met de financiering. Een hogere cap rate betekent een hoger rendement, maar kan ook wijzen op meer risico.
- Cash on Cash Return: hiermee meet je het rendement op het geïnvesteerde eigen vermogen. Vooral bij financiering is dit een handige maatstaf.
- Debt Service Coverage Ratio (DSCR): deze ratio laat zien of de huurinkomsten voldoende zijn om de hypotheek te betalen. Een DSCR van boven de 1 betekent dat je voldoende inkomsten hebt om je schuld te dekken.
Met deze ratio’s kun je eenvoudig verschillende vastgoedprojecten vergelijken en bepalen welke het meest aantrekkelijk is voor jouw situatie.
Conclusie
Een goed rendement in residentieel vastgoed ligt meestal tussen de 6% en 10% bruto, en 4% tot 6% netto. De locatie, huurmarkt, kosten, financiering en regelgeving zijn de belangrijkste factoren die je investering kunnen maken of breken. Door gebruik te maken van ratio’s zoals Cap Rate en Cash on Cash Return, kun je een objectieve inschatting maken van het potentieel van je investering.
Vastgoed kan een slimme manier zijn om vermogen op te bouwen, maar alleen als je goed voorbereid bent en weet waar je op moet letten.