Als ondernemer die een vakantiewoning in Spanje wil kopen, sta je voor een belangrijke keuze: koop je op eigen naam of via een Spaanse SL (BV)? Veel adviseurs dringen soms aan op een Spaanse SL-constructie, maar is dat wel altijd de beste keuze? In dit artikel zetten we de feiten op een rij en laten we zien wat in de meeste gevallen de slimste optie is.
Het dilemma: eigen naam of Spaanse SL?
Wanneer Nederlandse ondernemers een woning in Spanje kopen, krijgen ze vaak het advies dit via een Spaanse SL (officieel: Sociedad Limitada of SL) te doen. Het klinkt professioneel en fiscaal aantrekkelijk. Maar klopt dit wel? Laten we eens kijken naar de belangrijkste verschillen.
Belasting over huurinkomsten: direct verschil
Als je jouw Spaanse woning verhuurt, betaal je belasting over de huuropbrengsten. Op eigen naam betaal je 19% Spaanse inkomstenbelasting (IRNR) over de nettowinst. Via een Spaanse SL betaalt je echter 25% vennootschapsbelasting.
Het goede nieuws: in beide gevallen kun je kosten aftrekken zoals hypotheekrente, onderhoud en zelfs afschrijving op het gebouw. Dit is een misverstand dat vaak bestaat – ook als particulier kun je deze kosten gewoon aftrekken in Spanje.
De jaarlijkse kosten lopen snel op
Een vaak onderschat aspect zijn de administratieve kosten. Met een vakantiewoning op eigen naam blijven deze beperkt tot maximaal € 250 per jaar. Met een Spaanse BV moet u rekenen op € 2.500 tot € 3.500 jaarlijks voor een boekhouder, jaarrekening en diverse aangiftes.
Deze hogere kosten zijn het gevolg van de Spaanse regelgeving die voor vennootschappen veel strenger is, met verplichte boekhoudingen, jaarrekeningen en fiscale aangiftes.
Het verschil in cijfers: een voorbeeld
Laten we dit met een praktijkvoorbeeld verduidelijken:
Stel, je koopt een appartement van € 300.000 in Spanje. Je verhuurt dit voor € 18.000 per jaar. Je hebt een lening van € 150.000 tegen 3,5% rente (€ 5.250 per jaar), jaarlijkse onderhoudskosten van € 3.000 en je mag € 6.300 afschrijven.
Op eigen naam:
- Huurinkomsten: € 18.000
- Aftrekbare kosten: € 14.550 (rente, onderhoud, afschrijving)
- Belastbare winst: € 3.450
- Spaanse belasting (19%): € 656
- Netto resultaat: € 2.794 per jaar
Via een Spaanse BV:
- Huurinkomsten: € 18.000
- Aftrekbare kosten: € 14.550 (rente, onderhoud, afschrijving)
- Belastbare winst: € 3.450
- Spaanse vennootschapsbelasting (25%): € 863
- Extra inkomstenbelasting bij uitkering (24,5%): € 634
- Netto resultaat: € 1.953 per jaar
Je houdt dus jaarlijks bijna € 850 meer over als je op eigen naam koopt. Over 10 jaar is dat al € 8.500 verschil!
Bij verkoop wordt het verschil nog groter
Nog opvallender is het verschil als je later besluit de woning te verkopen. Stel, je verkoopt met € 100.000 winst:
Op eigen naam:
- Belasting over de winst (19%): € 19.000
- U houdt over: € 81.000
Via een Spaanse BV:
- Vennootschapsbelasting (25%): € 25.000
- Plus inkomstenbelasting bij uitkering naar privé (24,5% over € 75.000): € 18.375
- Totale belasting: € 43.375
- U houdt over: € 56.625
Het verschil is maar liefst € 24.375! Dat is een vakantiewoning in Spanje bijna 25% duurder via een SL-constructie.
De mythe van belastinguitstel bij herinvestering
Sommige adviseurs wijzen op de mogelijkheid van belastinguitstel bij herinvestering via een SL. In Nederland kennen we de herinvesteringsreserve, maar in Spanje werkt dit anders:
- Voor particulieren is er geen algemene vrijstelling bij herinvestering (alleen voor de hoofdwoning)
- Voor Spaanse SL’s is er een beperkte regeling, maar deze geldt vrijwel nooit bij passieve verhuur van vakantiewoningen
De veelgeprezen “herinvesteringsmogelijkheid” is voor de meeste Nederlandse eigenaren van Spaans vastgoed dus een lege huls.
Wanneer is kopen op eigen naam de beste keuze?
Op basis van bovenstaande is kopen op eigen naam meestal voordeliger als:
- Je hebt vastgoed wilt verhuren (passief inkomen)
- Je maximaal 5 panden wilt bezitten in Spanje
- Je op termijn mogelijk wilt verkopen met winst
- Je de administratieve rompslomp beperkt wilt houden
Dit is precies de situatie van de meeste Nederlandse ondernemers die een vakantiewoning in Spanje kopen.
Wanneer kan een Spaanse BV toch zinvol zijn?
Er zijn situaties waarin een Spaanse BV toch de betere keuze kan zijn:
- Als je een grote vastgoedportefeuille opbouwt (meer dan 5 panden)
- Als je ter plaatse een actief verhuurbedrijf wilt opzetten met personeel
- Als je specifieke juridische redenen heeft voor aansprakelijkheidsbeperking
- Als je samenwerkt met verschillende partijen in één vastgoedobject
Dit geldt echter voor een kleine minderheid van de Nederlandse eigenaren van Spaans vastgoed.
Conclusie: laat je niet misleiden
De Spaanse BV wordt vaak aangeprezen als dé manier om vastgoed in Spanje te bezitten, vooral door lokale adviseurs die graag hun diensten verkopen. Voor de gemiddelde Nederlandse ondernemer met een vakantiewoning is kopen op eigen naam echter vrijwel altijd voordeliger:
- Jaarlijks een hoger netto rendement
- Aanzienlijk minder belasting bij verkoop
- Veel minder administratie en gedoe
- Eenvoudiger in gebruik en beheer
Natuurlijk is elke situatie anders. Heb je specifieke vragen over uw persoonlijke situatie? Neem dan contact met ons op voor een adviesgesprek. Wij helpen je graag bij het maken van de juiste keuze voor uw Spaanse vastgoedinvestering.