De aankoop van een woning in Spanje kan plaatsvinden in de privé, de BV of Spaanse SL. De keuze is mede afhankelijk van de vraag of de woning wordt aangekocht voor eigen gebruik, verhuur of een combinatie van beiden.
Aankoop in privé
Als de woning wordt aangekocht voor volledig eigen gebruik, is het verstandig om de woning aan te kopen in privé. De aankoop in de BV of Spaanse SL bij volledig eigen gebruik kan worden gezien als een uitdeling (lees: directe belastingheffing in box 2) aan de uiteindelijke aandeelhouder.
Het voordeel van de aankoop in de BV of Spaanse SL is wel dat er geen vermogen uit de BV wordt geleend en/of hoeft geen dividenduitkering aan de DGA plaats te vinden. Dit voorkomt de discussie met de belastingdienst over de zakelijkheid van de leningsvoorwaarden en wordt u niet geconfronteerd met de wet excessief lenen (in 2025 maximaal € 500.000 lenen van de BV).
Aankoop in de BV
Zoals hiervoor reeds aangegeven heeft de aankoop in de BV het voordeel dat er geen vermogen uit de BV hoeft te worden geleend en/of dividenduitkering aan de DGA. Vindt de aankoop in de BV plaats en is er naast eigen gebruik ook sprake van verhuur, is over de verhuurinkomsten belasting verschuldigd naar het vennootschapsbelasting tarief. De kosten in de BV zijn aftrekbaar. Er is in Spanje geen vermogensbelasting verschuldigd, de onroerendezaakbelasting en gemeentelijke heffingen blijven gelijk en worden betaald door de BV. In Nederland wordt de aankoop verwerkt in de aangifte vennootschapsbelasting. Nederland zal vrijstelling verlenen voor de huurinkomsten minus de kosten. In Spanje moet je aangifte doen over de huurinkomsten minus de kosten.
Bij aankoop van een (buitenlandse) vakantiewoning door een bv is de zakelijkheid een vereiste. Bij onzakelijk handelen wordt de aankoop namelijk als uitdeling aan de DGA gezien (veelal met boete). Zorg er dus voor dat de woning (aantoonbaar en goed vastgelegd) zakelijk wordt gebruikt. Dit kan via verhuur aan derden, kantoorlocatie, vergaderruimte, B&B, etc.
De Belastingdienst zal scherp letten op het privégebruik en de leegstand. Leg dit dus goed vast en tevens moet de DGA tijdens privégebruik een zakelijke vergoeding betalen.
Door de aankoop in een BV (of Spaanse SL) wordt toekomstige erfbelasting in Spanje voorkomen (tenzij fraus legis) en kan tevens de winstbelasting bij verkoop worden ontgaan (door verkoop aandelen in de BV of Spaanse SL) .
Tevens kan de DGA overwegen om een BV door zijn kinderen (met STAK) op te richten, de toekomstige waardestijgingen worden hierdoor vanaf aankoop ondergebracht bij de kinderen en daarnaast is in de toekomst minder overdrachtsbelasting / erfbelasting verschuldigd. Deze BV wordt voor de aankoop gefinancierd door de holding van de DGA en eventueel door een bancaire instelling.
Aankoop in Spaanse SL
Als ondernemer met een holding in Nederland kun je overwegen om een Spaanse SL op te richten. Dit is zeker het geval als je van plan bent om meerdere woningen of appartementen in Spanje te kopen, te verkopen en/of te verhuren. Ook in het kader van de Nederlandse wetgeving omtrent excessief lenen kan het verstandig zijn om de woning in de Spaanse SL te kopen. In die situatie leen je namelijk het geld van de holding of doe je een kapitaalstorting, waardoor er geen geld wordt onttrokken uit de holding naar privé.
De Spaanse SL brengt ook extra kosten met zich mee, zoals oprichtingskosten, jaarlijkse financiële rapportages, en belastingaangiftes. Net als bij een Nederlandse BV, moet je zakelijke afspraken maken met de Spanse SL voor de huur van een vakantiewoning. De Spaanse SL is verplicht om jaarlijks een jaarrekening op te stellen en winstbelasting aan te geven. Een voordeel van de Spaane SL is dat je ruimer gebruik kunt maken van fiscale aftrekposten, zoals afschrijvingen op de vakantiewoning. Het winstbelastingtarief in Spanje is 25%, wat iets hoger is dan de 19% die vaak in Nederland geldt. Voor de eerste twee jaar geldt echter een lager tarief van 15%.
Bij een toekomstige verkoop van de woning is het mogelijk om de aandelen in de SL te verkopen in plaats van de woning zelf. Dit kan belastingvoordeel opleveren omdat er dan geen winstbelasting over de boekwinst betaald hoeft te worden. Als de aandelen in de SL worden gehouden door je Nederlandse holding, is er geen belasting verschuldigd door de Nederlandse holding, dankzij de moeder-dochterrichtlijn en de deelnemingsvrijstelling.
Voer je bedrijfsmatige activiteiten uit via de Spaanse SL, dan kun je de btw in Spanje verrekenen. In sommige gevallen kan ook de btw op een vakantiewoning worden verrekend, maar dit vereist wel maatwerk. Zie hiervoor ook: kan je de BTW bij nieuwbouw woning terugvragen?